ITP + IVA

[Vectrante]

Hola.

Mi caso es el siguiente:

En 2007 compré una vivienda unifamiliar en la Comunidad Valenciana en obra nueva, antes de escriturar. La vivienda fué adquirida anteriormente por una tercera persona, así que se hizo un "traspaso". Yo pagé IVA e ITP, ambos impuestos y ambos por el total del precio de la vivienda. Pregunté en el PROP (edificio de la Generalitat Valenciana) dos veces y me dijeron que eso era así, pero yo no hago más que leer que son impuestos incompatibles.

Agradecería que me aclarasen fiscalmente el tema.

Muchas gracias de antemano y un saludo.

[betizu]

pero a tí quién te lo vendió el constructor o un tercero?
si te lo vendió el constructor deberías haber pagado el IVA al constructor y el AJD a Hacienda
si te lo vendió otra persona que lo había comprado al constructor deberías haber pagado el ITP

vamos, si no te estoy equivocada yo también.

[Vectrante]

Hola.

A mi me hizo la cesión de derechos de compra la 1ª persona que lo compró. Ahí pague el ITP, sobre 13.000 €, cuando la cuantia de la cesión de derechos fué de poco más 10.000 €. Al finalizar la obra, pagué el IVA, otros 13.000 €.

PS: En el impreso del pago del ITP me aparece "Por autoliquidación del impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados"...

[Vectrante]

Hola.

A mi me hizo la cesión de derechos de compra la 1ª persona que lo compró. Ahí pague el ITP, sobre 13.000 €, cuando la cuantia de la cesión de derechos fué de poco más 10.000 €. Al finalizar la obra, pagué el IVA, otros 13.000 €.

PS: En el impreso del pago del ITP me aparece "Por autoliquidación del impuesto de trasmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados"...

Se me olvidaba comentar...

Cuando acabó la obra, el promotor fué el que me entregó las llaves y al que pagé la vivienda, incluyendo el IVA. Antes, en la cesión de derechos, pagé al anterior dueño la cantidad del traspaso, el iva que había pagado y lo que había pagado ya de la vivienda.

[SatanicaMajestad]

Hola:
Aquí tienes el por qué:

Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Artículo 17.

1.  En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión.

Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Artículo 16. Transmisión de créditos y derechos.

En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos

Es decir, tu adquieres un derecho de compra de una vivienda a un particular (derecho de caracter patrimonial que te coloca en situación de obtener un bien determinado), y por esa parte, tributas por ITP porque es un negocio jurídico entre personas no sujetos pasivos de IVA. Se debe aplicar el tipo que corresponde al bien que podrás adquirir con ese derecho y por el valor pactado. Si el particular te ha dicho 10000, sobre 10000, independientemente de que él haya incorporado el IVA que ya ha pagado, pues eso es ajeno a tí. Para que te hagas idea, es como si a mi me acaban de entregar una vivienda, y he pagado 100000 mas IVA, pero a ti te la vendo por 140.000. El impuesto se paga sobre esos 140.000.

Una vez adquirido el derecho, a efectos del promotor de obra nueva, te has subrogado en la posición del cedente, y para él eres la misma persona que tiene que seguir liquidando el IVA en cada una de las entregas anticipadas que tuvieras que hacer, más el IVA por el resto de la vivienda en el momento de la entrega, pues asi lo estipula la Ley y el Reglamento del IVA.

Por ello, no es que tributes dos veces por lo mismo, sino que liquidas el impuesto correspondiente a cada uno de los negocios jurídicos realizados.

Buen día.

[Vectrante]

Pero entonces...
¿El ITP lo tenía que haber pagado sobre el precio de la vivienda o sobre el valor de la cesión de derechos?

Eso es lo que no me ha quedado del todo claro, por que si se tributa sobre el precio total en ITP e IVA, parece una doble imposición.

Saludos!

[Lili]

¿El ITP lo tenía que haber pagado sobre el precio de la vivienda o sobre el valor de la cesión de derechos?

Si lo he entendido bien, en tu caso, la base imponible del ITP es el valor de la cesión del derecho real sobre el inmueble en el momento de la cesión ( contrato) del mismo ya que se realiza entre particulares y el tipo es el que haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. ( 1% ??)
Art 8, 11.a del TRLITPy AJD.
La base imponible del IVA es el valor del inmueble ( suelo y construcción) en el momento del contrato de compraventa/ entrega de llaves ya que la operación se realiza entre un empresario sujeto de IVA y un particular y el tipo es el 8 %.

[SatanicaMajestad]

Pero entonces...
¿El ITP lo tenía que haber pagado sobre el precio de la vivienda o sobre el valor de la cesión de derechos?

Eso es lo que no me ha quedado del todo claro, por que si se tributa sobre el precio total en ITP e IVA, parece una doble imposición.

Saludos!

Tal como se te ha dicho, el ITP es por la cantidad pagada al cedente del derecho.

Y no puede haber doble imposición por dos hechos imponibles distintos: el IVA  en las operaciones con entregas a cuenta se devenga de la siguiente forma: cada entrega anticipada devenga IVA, de tal forma que en el momento que tu compras un primer derecho (el contrato de compraventa) ya habrá cantidades pagadas, a cuenta del total con su parte de IVA. Tu en esa compra de derechos, tributas por ITP siendo la base imponible lo que le pagues al cedente.

Y ahora, de forma independiente, en cuanto a fiscalidad, te encuentras en otro hecho imponible distinto: seguir con los pagos anticipados (si te te tocó) cada uno con su IVA, o con la entrega de la vivienda, momento en que se devenga el resto del IVA, con base imponible la parte del precio que quede por pagar.

Intentemos un ejemplo a ver:

Piso que se construye. Valor total, 100.000+ 8.000 de IVA.

Forma de pago: Tres letras de 10.000 antes de la entrega y resto a la entrega.

Facturas de la promotora:

1ª.- 10.000 + 800 de IVA

2ª.- 10.000 + 800 de IVA

3ª.- 10.000 + 800 de IVA

Entrega: 70.000 + 5.600 de IVA

Como ves, el IVA es la suma, ok? Bien, ahora vamos a imaginar que tu compras el derecho despues de la segunda factura, el cedente te pide 24.000 y tu aceptas. Liquidas ITP sobre 24.000. ¿Ok? No olvides que en esta transacción el promotor no tiene nada que ver.

Y aún en el caso de que te dijera: me pagas lo puesto más el IVA, no significa que tu pagues el IVA, sino que en el precio que él te pone va incluido el valor del IVA pagado más el precio del piso pagado, porque entre particulares no se liquida IVA. Así, en este caso, tu le das 20.000 más 1.600 que ha pagado de IVA, pero a efectos jurídico-fiscales, te ha vendido un contrato por 21.600 que es la base imponible para el ITP. aunque tu pienses que le has pagado IVA (la forma de decir las cosas coloquialmente complican sobremanera el derecho tributario).


Pero tu ahora te subrogas en la posición del cedente con respecto a la promotora, asi que ahora pagarás:

3ª factura (porque el resto ya lo había pagado el cedente): 10.000 + 800 IVA

Entrega: 70.000 + 5.600 de IVA.

¿Entiendes ya por qué no hay doble tributación?

Buena tarde

[Vectrante]

Hola!

Claro, así entiendo que no hay doble imposición, por que no se tributa sobre la misma cantidad.

El IVA, sobre el precio de la vivienda, y el ITP por el importe de la cesión de derechos. Pero es que yo pagé la misma cantidad en ambos impuestos, por un lado el IVA y por otro, y con el mismo importe, el ITP.

Entonces, ¿Podría solicitar una liquidación por ingreso indebido?

Un saludo!!!

[SatanicaMajestad]

Hola!

Claro, así entiendo que no hay doble imposición, por que no se tributa sobre la misma cantidad.

El IVA, sobre el precio de la vivienda, y el ITP por el importe de la cesión de derechos. Pero es que yo pagé la misma cantidad en ambos impuestos, por un lado el IVA y por otro, y con el mismo importe, el ITP.

Entonces, ¿Podría solicitar una liquidación por ingreso indebido?

Un saludo!!!

Me estoy empezando a perder...

Veamos: si tu compraste la vivienda justo antes de la entrega, y ya la tenia el cedente pagada a falta de entrega (momento de la escritura), que es lo que ahora mismo pienso que has hecho, todo dependerá del IVA que hubiera pagado el cedente con anterioridad.

Me explico: yo te vendo el piso todo pagado, a falta de escritura. Dos opciones:

A: con el último pago he ingresado también el total del IVA restante, y por tanto, al escriturar no tendrían que cobrarte IVA, porque ya está pagado.

B: el IVA no ha sido pagado, y en el momento de la escritura lo tienes que pagar, pero solamente por la parte que aún no se haya pagado.

Que el cedente te cobre lo que te quiera cobrar, porque para eso pone el precio, ok, y tributas ITP por el total, pero, la promotora, ¿por qué te cobró todo el IVA? ¿No hubo pagos anticipados?

[SatanicaMajestad]

Y como pienso que por ITP no vas a sacar nada en cuanto a devolución de ingresos indebidos, te dejo ésto para que te pongas rápidamente en marcha si el caso es que te han cobrado IVA de más, considerando que ya se hubiera pagado parte del IVA:

Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa


Artículo 14. Legitimados para instar el procedimiento de devolución y beneficiarios del derecho a la devolución.

1. Tendrán derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos las siguientes personas o entidades:

Los obligados tributarios y los sujetos infractores que hubieran realizado ingresos indebidos en el Tesoro público con ocasión del cumplimiento de sus obligaciones tributarias o del pago de sanciones, así como los sucesores de unos y otros.

Además de las personas o entidades a que se refiere el párrafo a, la persona o entidad que haya soportado la retención o el ingreso a cuenta repercutido cuando consideren que la retención soportada o el ingreso repercutido lo han sido indebidamente. Si, por el contrario, el ingreso a cuenta que se considere indebido no hubiese sido repercutido, tendrán derecho a solicitar la devolución las personas o entidades indicadas en el párrafo a.

Cuando el ingreso indebido se refiera a tributos para los cuales exista una obligación legal de repercusión, además de las personas o entidades a que se refiere el párrafo a, la persona o entidad que haya soportado la repercusión.

Mira bien toda la operación, y si es así y te han cobrado IVA que ya había sido cobrado, acude a la Agencia Tributaria y te orientarán para hacer la solicitud.

Te aviso de que te van a pedir prueba, es decir, que tienes que saber seguro que hubo pagos anticipados, y la parte del precio pendiente a la firma de la escritura.

Buena noche

[Vectrante]

Hola de nuevo!

Por el IVA creo que lo tengo bién, ya que lo que hice fué devolver al primer adquiriente las cantidades satisfechas, incluidas las partes proporcionales de IVA que pagó. Al contrato, pagé el resto, incluyendo el IVA, pero sólo la parte no satisfecha.

Entonces... Si el problema es que pagé un valor inadecuado de ITP, ¿No se puede solicitar la devolución? Lo digo por que me comentas que no tendré demasiado que rascar por parte del ITP.

¿Me recomiendas que haga una consulta vinculante?

Buen día!

[Vectrante]

Hola.

Acabo de revisar la documentación y veo que el ITP lo pagé en 2006, por lo que ya han pasado 4 años y ha prescrito el derecho a devolución. Sin embargo, la escritura se formalizó en julio dle 2007.

¿Llego tarde, o podría reclamar la doble imposición y la devolución?

Es que soy primo...

Buen día!!!

[SatanicaMajestad]

Hola de nuevo!

Por el IVA creo que lo tengo bién, ya que lo que hice fué devolver al primer adquiriente las cantidades satisfechas, incluidas las partes proporcionales de IVA que pagó. Al contrato, pagé el resto, incluyendo el IVA, pero sólo la parte no satisfecha.

Entonces... Si el problema es que pagé un valor inadecuado de ITP, ¿No se puede solicitar la devolución? Lo digo por que me comentas que no tendré demasiado que rascar por parte del ITP.

¿Me recomiendas que haga una consulta vinculante?

Buen día!

Me remito a todo lo anterior, entonces. Lo que pagaras al primer contratante por todos los conceptos que se incluyan en el pacto, es base imponible de ITP, independientemente que hablárais de tanto más el IVA que hayas pagado, porque entre particulares, no existe el IVA, y así el resultado es que tu le pagaste tantos mil a un particular.

Con todo aclarado, mi opinión es que no tienes por donde solicitar devoluciones. Asi que el que haya prescrito, no te implica haber perdido la posibilidad de devolución de ingresos indebidos, pues no se han producido tales.
Buen día.

[Vectrante]

Hola de nuevo!

Vale, ya lo tengo (más o menos) claro.

De todas formas, unos apuntes.

A) Mil gracias por las respuestas, por lo documentadas y explicadas a neófitos en estas lides, así como por su rapidez. Máxime teniendo en cuenta que gente -en el más honroso léxico- que perteneceis a la ONG "Salvad al ignorante", ignorantes que como yo vamos dando palos de ciego en los campos que no son propios de nuestros conocimientos. En otros campos estaré puesto, muy puesto, pero no es precisamente este...

B) Te adjunto una consulta vinculante, de la cual me dieron copia en el PROP, y que por fin he localizado. Te adjunto la dirección de la web ya que la he buscado para no tener que escanearla.

No puedes ver los enlaces. Register or Login

Un saludo y gracias -mil veces reiteradas- de nuevo.

[SatanicaMajestad]

Hola de nuevo!

Vale, ya lo tengo (más o menos) claro.

De todas formas, unos apuntes.

A) Mil gracias por las respuestas, por lo documentadas y explicadas a neófitos en estas lides, así como por su rapidez. Máxime teniendo en cuenta que gente -en el más honroso léxico- que perteneceis a la ONG "Salvad al ignorante", ignorantes que como yo vamos dando palos de ciego en los campos que no son propios de nuestros conocimientos. En otros campos estaré puesto, muy puesto, pero no es precisamente este...

B) Te adjunto una consulta vinculante, de la cual me dieron copia en el PROP, y que por fin he localizado. Te adjunto la dirección de la web ya que la he buscado para no tener que escanearla.

No puedes ver los enlaces. Register or Login

Un saludo y gracias -mil veces reiteradas- de nuevo.

Veo que la DGT está de acuerdo conmigo ;-)

En lo del valor, ten en cuenta que he considerado que la vivienda, cuando tu la compras, es vivienda en contrucción, siendo claro en este sentido el articulo 17 de la ley del ITP:

"...Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión", que viene a decir que se tributa por el mayor de los dos valores.

Buena tarde.

[Lili]

Lo que la DGT aclara  es la interpretación del hecho imponible sujeto al ITP/AJD.
Coincide con lo dicho antes , que la base imponible del ITP es el valor de la cesión del derecho real sobre el inmueble ( art 10.1TRLITPy AJD) en el momento de la cesión (contrato) del mismo ya que se realiza entre particulares (art.8. a) y el tipo es el que haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma (art. 11.1a)
En lo que se refiere al hecho imponible del IVA hay que atender al art.4  uno, cuatro LIVA :
La base imponible del IVA es el valor del inmueble ( suelo y construcción) en el momento del contrato de compraventa/ entrega de llaves ya que la operación se realiza entre un empresario sujeto de IVA  ( art.5 .1.d,  y 6.dos.a y no está exento ) y un particular; y el tipo es el 8 %. (art.91.uno 7º).