Registro de propiedad y venta

[lana88]

Hola,

Mi tio fallecio hace 4 meses y en su testamento dejo su casa a sus sobrinos, en totalidad somos 11 herederos.

Hay una escritura publica de compraventa de la casa en la que mi tio compraba las partes de sus hermanos, pero
nunca la registro en el Registro de Propiedad.
Por otra parte, en la escritura falta el DNI de uno de los vendedores y tambien su lugar de residencia (en el momento
de la firma no vivia en el pueblo X tal y como esta puesto en la escritura, sino que era residente en otro pais y de cara a hacienda
era no residente). Esos errores nunca fueron corregidos.

Queria saber, si al no ser registrada tendremos algun problema si queremos vender la casa.

gracias

[anahid]

Pues obviamente si podrás tener problemas a la hora de vender. Si te sale un comprador confiado dispuesto a pagaros sin comprobar nada, pues quizas sí podrás venderla, pero compradores así hay pocos.

Si la escritura de compraventa se ajusta a lo que era la normativa en el momento de la firma se podrá registrar sin problemas. Lo mejor es hacer una autoliquidación de impuestos de transmisiones patrimoniales, que seguramente estará prescrito y no tendrás que pagar nada, y llevar la escritura al registro.

Saludos
Ana

[Pravias]

Pero esa escritura de compraventa no debe de estar firmada por los propietarios que en su momento vendieron?

[anahid]

Pero esa escritura de compraventa no debe de estar firmada por los propietarios que en su momento vendieron?

Del primer mensaje entiendo que se firmó la escritura por los propietarios pero que no figura el DNI ni la dirección de uno de ellos.

saludos

Ana

[Alfmonti]

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Antes de la inscripción, si se tercia, habrá que hacer los trámites de la sucesión, hasta ese momento no se puede vender nada.

¿Hay testamento?¿De qué tipo?¿Hay algún hijo vivo?¿Hay cónyuge vivo?¿Se ha hecho inventario?¿Hay deudas?,etc, etc, etc...Después, si se quiere, se hacen los trámites de la Inscripción en el Registro que no son necesarios para vender el inmueble, aunque ayuda y da seguridad a la operación.

Muchas incógnitas antes de vender y contar los dineros que tocan a cada uno...y por cierto, los sobrinos heredan en Derecho civil general, "por estirpes". Habrá que mirar en que CCAA está el inmueble y donde vivía el fallecido.

Saludos

[Pravias]

Ana faltaba el Dni porque al vivir en el extranjero, pero supongo que algún tipo de documentación tendría no?

[anahid]

Probablemente tendría el pasaporte, tiene que haberse legitimado.

La inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria. Antes de la inscripción, si se tercia, habrá que hacer los trámites de la sucesión, hasta ese momento no se puede vender nada.

Respecto a la NO obligación de registrar la compra/venta tienes razón, pero cualquier comprador con dos dedos de frente antes de comprar comprueba la situación legal de la vivienda, como abogada he intervenido en muchas compra/ventas y desaconsejaría siempre firmar una compra/venta donde no se haya registrado la escritura anterior. Ten en cuenta que  se ha interrumpido el tracto sucesivo y hasta que no se registre la compra/venta no se podrá registrar la herencia ni la venta posterior, y el nuevo propietario, aun siendo el propietario ya que no es obligatorio esa inscripción, pero no podrá - por ejemplo - hipotecar la casa.

Supongo que las otras cuestiones que plantea Alfmonti respecto a otros herederos, las deudas, etc., ya las tiene claras, no las menciona.

Y en su lugar registraría la escritura de compra/venta ya, seguramente no tendrá que pagar transmisiones patrimoniales, los honorarios del registro suelen ser bajos, y suelen tardar poco. 

[Alfmonti]

Si existía Escritura Pública, el Notario tenía que comprobar la personalidad y capacidad de los otorgantes. Entiendo que lo hizo y no es ningún error la falta de DNI, si el señor en cuestión era extranjero como dice Pravias.

Ahora bien, para la reanudación del tracto sucesivo del Registro de la Propiedad hacen falta mas cosas que la Escritura de compra-venta del inmueble. ¿Está inmatriculado el inmueble?¿Lo compró al titular registral? Cada situación da lugar a procedimientos diferentes.

Saludos

[Alfmonti]

Probablemente tendría el pasaporte, tiene que haberse legitimado.

Respecto a la NO obligación de registrar la compra/venta tienes razón, pero cualquier comprador con dos dedos de frente antes de comprar comprueba la situación legal de la vivienda, como abogada he intervenido en muchas compra/ventas y desaconsejaría siempre firmar una compra/venta donde no se haya registrado la escritura anterior. Ten en cuenta que  se ha interrumpido el tracto sucesivo y hasta que no se registre la compra/venta no se podrá registrar la herencia ni la venta posterior, y el nuevo propietario, aun siendo el propietario ya que no es obligatorio esa inscripción, pero no podrá - por ejemplo - hipotecar la casa.

Supongo que las otras cuestiones que plantea Alfmonti respecto a otros herederos, las deudas, etc., ya las tiene claras, no las menciona.

Y en su lugar registraría la escritura de compra/venta ya, seguramente no tendrá que pagar transmisiones patrimoniales, los honorarios del registro suelen ser bajos, y suelen tardar poco.

Compañera, Básicamente de acuerdo con lo que dices pero no entiendo que es eso de "Registrar la Herencia", si tienes a bien explicármelo, soy todo oídos.

Respecto a impuestos, les tocas Sucesiones y Donaciones...6 meses desde el fallecimiento...

Saludos

[anahid]

Compañera, Básicamente de acuerdo con lo que dices pero no entiendo que es eso de "Registrar la Herencia", si tienes a bien explicármelo, soy todo oídos.

Respecto a impuestos, les tocas Sucesiones y Donaciones...6 meses desde el fallecimiento...

Saludos

La declaración de herederos es un título de propiedad, igual que la escritura de compra/venta, y como tal se tiene que inscribir en el registro de propiedad la herencia a favor de los 11 herederos, creo haber entendido que solo hay una casa y solo están los 11 sobrinos.

[Alfmonti]

La declaración de herederos es un título de propiedad, igual que la escritura de compra/venta, y como tal se tiene que inscribir en el registro de propiedad la herencia a favor de los 11 herederos, creo haber entendido que solo hay una casa y solo están los 11 sobrinos.

Si cambias el "se tiene" por "se puede" perfecto. La verdad es que no lo había pensado antes y tendré que darle una vuelta para ver las ventajas. Pero en cualquier caso, tienes razón que  la declaración de herederos, siendo un título de propiedad es inscribible en el Registro. Gracias.

Saludos

[lana88]

Gracias por vuestras respuestas.

 El DNI que falta es el de mi madre. Vivia en el extranjero pero tenia dni y pasaporte español.

[anahid]

Si cambias el "se tiene" por "se puede" perfecto. La verdad es que no lo había pensado antes y tendré que darle una vuelta para ver las ventajas. Pero en cualquier caso, tienes razón que  la declaración de herederos, siendo un título de propiedad es inscribible en el Registro. Gracias.

Saludos

Tienes razón, como ya habíamos dicho, no existe obligación de inscripción en el registro de propiedad, aunque creo que siempre es conveniente, y además no se tiene que confundir la inscripción en el registro con el pago de transmisiones patrimoniales o impuestos de sucesiones, que SI es obligatorio (otra cosa es que a veces pasa el tiempo y prescribe, si la administración no reclama, pues tienes suerte...)

[anahid]

Gracias por vuestras respuestas.

 El DNI que falta es el de mi madre. Vivia en el extranjero pero tenia dni y pasaporte español.

Nos puedes confirmar si tu madre había firmado la escritura?

[lana88]

Mi madre al igual que algunos de sus hermanos no recuerdan haber firmado la escritura. Fuimos a ver las firmas en la copia original de la escritura la semana pasada y si figura todas las firmas. Lo que pasa es que mi madre dice que no se parece a su firma. Ya se que con el tiempo la firma de una persona puede cambiar pero yo tambien su firma en la escritura y no se parece a su firma habitual.

[anahid]

Mi madre al igual que algunos de sus hermanos no recuerdan haber firmado la escritura. Fuimos a ver las firmas en la copia original de la escritura la semana pasada y si figura todas las firmas. Lo que pasa es que mi madre dice que no se parece a su firma. Ya se que con el tiempo la firma de una persona puede cambiar pero yo tambien su firma en la escritura y no se parece a su firma habitual.

En las escrituras suelen poner que documento de identificación presentan los firmantes, compruebalo. El que recuerden o no el haber firmado, si se trata de una escritura original y consta que se hayan identificado los comparecientes, seguramente se trata de firmas auténticas.

[Pravias]

Puede ser que diera un poder para que uno de sus hermanos firmara por ella?

[anahid]

Puede ser que diera un poder para que uno de sus hermanos firmara por ella?

Lo pondría en la escritura. Lo mas probable es que sí haya firmado aunque no se acuerda. Dudo mucho que el notario se juegue su cargo con algo así.

[lana88]

Pues el notario no puso en la escritura que documento presentaron para su identificacion. Al final de la escritura no pone nada del estilo: de identificarles por sus dni (o pasaporte) y de todo lo contenido...
En este caso puso: de conocerles y de ....

Por lo del poder creo que no hubo ninguno, de hecho no consta en el escritura que fue representada por alguien.

[Pravias]

No estaría mal que mirara si pone algo de la representación  .
Que raro Lana yo las escrituras que he visto siempre ponen fulanito con dni, casado, con domicilio etccc.
Por cierto Ana como estudiante agradecerte los apuntes tan estupendos que he encontrado tuyos.