He releído la sentencia con más detalle y cuando decías que el banco inscribió su derecho dos meses después que vosotros, simplemente no es cierto. Vosotros nunca inscribisteis en el Registro de la Propiedad un derecho, ni anotación de ningún tipo, sobre los inmuebles que debían entregaros por el negocio que estabais haciendo por lo que la sentencia es correctísima. Lo que vosotros teníais inscrito son los derechos previos sobre los inmuebles que cedíais en en negocio, pero a efectos del tercero hipotecario (el banco) eran papel mojado.
Que el negocio sea oneroso está muy bien, pero lo único que supone es que la promotora os debe unos inmuebles que por causa del Concurso de Acreedores se han convertido en créditos que se pagarán en proporción al total de activos y pasivos de la promotora conforme al sistema "par conditio creditorum".
Con respecto a exigir del Notario que te explique, nada que rascar, su actuación es correcta. No es el Notario el defensor de los negocios ajenos, lo único que hace el Notario es asegurar que las escrituras públicas que visa tienen los requisitos que la legislación impone, nada más. No es el Notario el encargado de inscribir tus derechos reales sobre inmuebles en el Registro de la Propiedad, cosa que por otro lado NO es obligatorio.
Lo que sucedió, vuelvo a insistir, es que no calculasteis el riesgo de la operación que se puede hacer en términos matemáticos. Por lo tanto, no entendisteis que podíais perder lo invertido y por tanto no os planteasteis la necesidad de asegurar el resultado ni con la anotación de vuestro derecho en el Registro de la Propiedad ni con un simple Seguro de crédito y caución. Por tanto, la responsabilidad, que no culpa, es 100% vuestra. Probablemente, si analizásemos las actuaciones de vuestro Abogado y de la Promotora, veríamos algo de responsabilidad en lo que ellos hicieron pero visto lo visto, la Promotora ya no existe y exigir responsabilidad al Abogado es harto complicado por cuanto podrá justificarse siempre en la existencia de la sentencia de primera instancia a vuestro favor que viene a corroborar que el caso es jurídicamente complejo. Además, el alcance de la obligación del Abogado seguro que no es dar buen fin al negocio que teníais entre manos la Promotora y vosotros.
Ahora, si te parece te voy a hacer un resumen paso a paso del asunto:
1º Vosotros erais dueños de unos inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad.
2º Una Promotora inmobiliaria os propone un negocio tal que os permuta vuestros inmuebles por otros que se construirán en el futuro en los mismos solares.
3º Llegáis a un acuerdo y lo formalizáis en "escritura pública". Ojo, en ese momento, dejáis de ser dueños de vuestros inmuebles antiguos y aún no sois propietarios de los nuevos porque no existen. La Promotora tiene en éste momento una obligación de entregaros los nuevos inmuebles.
3º-bis No os Preocupais de garantizar el negocio con la inscripción en el Registro de la Propiedad ni la suscripción de Seguro.
4º La Promotora pide un crédito al Banco para la construcción del nuevo inmueble y el Banco constituye una garantía real hipotecaria que anota en el Registro de la Propiedad haciendo que el inmueble quede atado al pago del crédito con preferencia a cualquier otro derecho de otras personas (vosotros y el resto de acreedores)
5º Se construye el edificio.
6º Antes de pagar el crédito al banco, la Promotora quiebra (Concurso de Acreedores)
7º Como existen el edificio, vosotros pedís que se cumpla el contrato que firmasteis con la Promotora y en primera instancia os dan la razón pero existe realmente el "mejor derecho" del banco sobre el inmueble por haber inscrito la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
8º El Banco, como tercero hipotecario, apela la sentencia y gana.
9º La sentencia no es recurrible en Casación, luego fin del caso en términos judiciales.
Ahora queda ver que se puede hacer para recuperar lo invertido, si ello es posible. Decir que contra el Banco, olvidaros porque la ley hipotecaria le ampara, simplemente, ellos saben muy bien que una vez concedido un crédito lo siguiente es anotarlo.
Los caminos que os quedan son por la vía de la responsabilidad civil del Abogado o lo que se pueda sacar de la liquidación de la Promotora dentro del Concurso. Con respecto a la responsabilidad civil del Abogado, lo primero es saber si hay pruebas de ello, con lo contado hasta ahora parece que no. Además, hay que volver a valorar el riesgo de ese nuevo pleito, si no he calculado mal, el negocio eran unos 130.000€ por lo que se puede perder la tercera parte en costas en caso de perder (unos 45.000€). Si existe un seguro de responsabilidad civil del Abogado, la aseguradora será parte en el pleito por lo que si existen dos partes(que no es obligatorio si la aseguradora asume directamente la defensa del asegurado) demandadas y perdéis tendréis unas costas de 90.000€ (un tercio de la cuantía del proceso por cada parte vencedora). Estas cuantías son un límite máximo que se modera(reduce) con los criterios de honorarios de los Colegios de Abogados.
Con respecto a la responsabilidad del Notario, salvo que sea manifiesta, mejor olvidadlo, te enfrentarías a la Administración y ésta normalmente gana siempre. Amén que los Notarios y los Registradores no fallan en sus obligaciones de comprobar los requisitos legales de lo que hacen.
Por último, decir que las consecuencias de las decisiones que se toman son personales e intransferibles.
Vuelvo a reiterar que siento por vosotros, el resultado que ha tenido el negocio pero lo cierto es que en los negocios se gana y se pierde y éste, es uno de esos en los que toca perder porque no parece que existan responsabilidades o culpas de nadie, simplemente, la situación de la economía cambió, eso llevó a la quiebra de la Promotora y a partir de ahí, los acreedores a hacer pérdidas.
Saludos
