Sentencia de Permuta en Escritura Pública con derechos personales

[Mlorilla]

Perdonar pero he tenido que cambiar la dirección de la pagina creada..

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Saludos

[Drop]

Lo siento. Como te han dicho, la cosa se resume en que tú tienes un crédito contra una empresa en concurso de acreedores, y Caixabank conserva sus derechos hipotecarios.

Hace tiempo leí un artículo, precisamente, en la web de notarios y registradores. Planteaba precisamente este tipo de problemas. Si hacemos una permuta, es decir, si cedemos un terrero a una constructora, a cambio de que ella en el futuro nos dé un piso, entonces a) perdemos la propiedad del terreno, que pasa a ser de la constructora, y b) si la constructora entra en concurso de acreedores estamos en la misma situación que los demás acreedores.  Es decir, que perdemos mucho, y tal vez todo. 

La solución pasa, en este tipo de contratos, o bien en requerir a la constructora un seguro de crédito y caución, como han señalado, por el importe del piso que nos van a dar, o bien un aval bancario, o bien (tal vez, y más complicado) una cesión de uso (con reserva de la propiedad) para la construcción, que se convierta en venta definitiva en el mismo momento en que se produzca la transmisión del piso.

Yo opino, por otra parte, que se debería legislar ex-profeso para prevenir este tipo de situaciones.

Posibilidades legales... bueno, dada tu sentencia lo veo difícil. Se podía haber intentado atacar la posición de la Caixa, que permitió a la constructora endeudarse hipotecariamente, cuando tenía otros acreedores. Es decir, que no actuó de tan buena fe. Pero lo veo difícil.

[El Macias]

     Quiero manifestar que si alguien cede sus terrenos A CAMBIO de un piso ; eso , tiene que ser así . Y si no lo fuera ; o se revierte la situación , o se indemniza al perjudicado por la parte que sea beneficiaria bien de forma individual o bien solidariamente .
     Si la constructora quebrada ha terminado la construcción . El piso que motiva el negocio está ahí y por tanto pertenece a la parte que posibilitó el hecho . Esto es , al dueño del terreno sin el cual no hubiera podido estar el edificio construido . El resto del edificio pertenecerá al banco o a los acreedores de la constructora y podrán negociar como consideren necesario pero teniendo claro que existe un piso exclusivo que posibilita el consiguiente negocio .
     Otra cosa sería que el edificio se hubiera quedado en " bruto " y al no haber piso no hubiera posibilidad de finalizar el trato hasta el acabado del mismo o el acuerdo con el banco o acreedores de la constructora para llegar a un acuerdo económico y vender el derecho al piso , subsanando por tanto la carga que dio origen a toda la situación .
     Dar ( o tratar al menos ) a cada uno lo que le corresponde .

[abogado M]

     Quiero manifestar que si alguien cede sus terrenos A CAMBIO de un piso ; eso , tiene que ser así . Y si no lo fuera ; o se revierte la situación , o se indemniza al perjudicado por la parte que sea beneficiaria bien de forma individual o bien solidariamente .
     Si la constructora quebrada ha terminado la construcción . El piso que motiva el negocio está ahí y por tanto pertenece a la parte que posibilitó el hecho . Esto es , al dueño del terreno sin el cual no hubiera podido estar el edificio construido . El resto del edificio pertenecerá al banco o a los acreedores de la constructora y podrán negociar como consideren necesario pero teniendo claro que existe un piso exclusivo que posibilita el consiguiente negocio .
     Otra cosa sería que el edificio se hubiera quedado en " bruto " y al no haber piso no hubiera posibilidad de finalizar el trato hasta el acabado del mismo o el acuerdo con el banco o acreedores de la constructora para llegar a un acuerdo económico y vender el derecho al piso , subsanando por tanto la carga que dio origen a toda la situación .
     Dar ( o tratar al menos ) a cada uno lo que le corresponde .

   Yo diría que tú no te has leído la sentencia.

[abogado M]

   ¿Qué posibilidad habría tenido Mlorilla de ser considerado acreedor refaccionario?

   En relación con esto, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1987 dice: "el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este contrato, sino también de aquellos otros (entiendo aquellos otros contratos) que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la palabra anticipar que usa el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra "cantidad" una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1.273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la propia Ley habla de "dinero o efectos en que consistan los mismos créditos", a lo que ha de añadirse que no es a la Ley Hipotercaria a quien corresponde definir el concepto, sino al Código Civil, perteneciendo a aquélla solamente la publicidad en materia inmobiliaria" (cfr. también STS 5 de julio de 1990 y SAP Huesca de 14 de octubre de 1994).

   Conforme al Derecho histórico, los créditos refaccionarios son créditos preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la Ley Hipotecaria, siguiendo tal esquema, otorga al acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción, derecho a solicitar la anotación preventiva de sus créditos. De ahí que, a efectos de preferencia, el Código Civil contemple tanto los créditos refaccionarios anotados en el Registro (art. 1923.3) cuanto aquéllos no anotados ni inscritos (art. 1923.5)

   En la Ley Hipotecaria, las anotaciones preventivas del crédito refacccionario se encuentran contempladas como una hipoteca in itinere en cuanto el artículo 93 establece que "el acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior (60 días) no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.

   Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca (establecida también en al art. 59 de la LH) constituye un supuesto particularísimo en nuestra legislación hipotecaria que, de alguna forma, explica el complejo proceso que ha de seguirse para la consecución de la anotación preventiva en los supuestos en que la finca objeto de la refacción esté gravada con cualesquiera derechos reales o cargas en favor de terceros (art.61 LH y 156 y ss. del RH)

   Con lo cual Mlorilla habría sido considerado como acreedor hipotecario con mejor derecho sobre la cosa que el banco, al ser su crédito del mismo tipo y anterior en el tiempo.

   En cualquier caso Mlorilla, qué jugada más perversa te hicieron con eso de la permuta y qué mal te asesoraste contra esos tipejos de la promotora y el banco.

[Drop]

   ¿Qué posibilidad habría tenido Mlorilla de ser considerado acreedor refaccionario?

   En relación con esto, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1987 dice: "el crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico-jurídico que ha de darse a este contrato, sino también de aquellos otros (entiendo aquellos otros contratos) que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, y la palabra anticipar que usa el artículo 59 de la Ley Hipotecaria para anotar las cantidades entregadas de una vez o de modo sucesivo, ha de entenderse de modo amplio y comprensivo del adelanto que el contratista ha de hacer para ejecutar la obra, siendo la palabra "cantidad" una referencia a la valoración y determinabilidad a que alude el artículo 1.273 del Código Civil, máxime cuando el artículo 60 de la propia Ley habla de "dinero o efectos en que consistan los mismos créditos", a lo que ha de añadirse que no es a la Ley Hipotercaria a quien corresponde definir el concepto, sino al Código Civil, perteneciendo a aquélla solamente la publicidad en materia inmobiliaria" (cfr. también STS 5 de julio de 1990 y SAP Huesca de 14 de octubre de 1994).

   Conforme al Derecho histórico, los créditos refaccionarios son créditos preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la Ley Hipotecaria, siguiendo tal esquema, otorga al acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción, derecho a solicitar la anotación preventiva de sus créditos. De ahí que, a efectos de preferencia, el Código Civil contemple tanto los créditos refaccionarios anotados en el Registro (art. 1923.3) cuanto aquéllos no anotados ni inscritos (art. 1923.5)

   En la Ley Hipotecaria, las anotaciones preventivas del crédito refacccionario se encuentran contempladas como una hipoteca in itinere en cuanto el artículo 93 establece que "el acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término señalado en el artículo anterior (60 días) no estuviere aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.

   Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca (establecida también en al art. 59 de la LH) constituye un supuesto particularísimo en nuestra legislación hipotecaria que, de alguna forma, explica el complejo proceso que ha de seguirse para la consecución de la anotación preventiva en los supuestos en que la finca objeto de la refacción esté gravada con cualesquiera derechos reales o cargas en favor de terceros (art.61 LH y 156 y ss. del RH)

   Con lo cual Mlorilla habría sido considerado como acreedor hipotecario con mejor derecho sobre la cosa que el banco, al ser su crédito del mismo tipo y anterior en el tiempo.

   En cualquier caso Mlorilla, qué jugada más perversa te hicieron con eso de la permuta y qué mal te asesoraste contra esos tipejos de la promotora y el banco.

Magnífica idea. Y en su favor cabe decir que precisamente en la inscripción registral señala algo que la descubre. Siendo así, la hipoteca del banco está en segundo lugar, dado que no podían desconocer diccho inciso.

[abogado M]

   En cuanto a los créditos refaccionarios no anotados ni inscritos contemplados en el art. 1923.5, hay que aclarar que no tienen preferencia sobre un crédito hipotecario que sí lo esté.

[Drop]

El crédito refaccionario esta inscrito en el Registro, al señalar que la transmisión de los terrenos se hace a "título de cesión por cosa futura".

Es interesante señalar también que dicho asiento señala que la constructora "entrega" (en presente) "a título de permuta" unas plazas de garaje, un local comercial y una vivienda, y se determina un plazo de construcción.

[abogado M]

   Aún así, estaría pendiente el tema de la indeterminación con la que se hace referencia a las plazas de garage y/o locales que deben entregar por parte de la promotora. En mi opinión, un error de parvulario que tanto abogados como notario deberían haber señalado desde el primer día.

   De hecho es una cuestión clave en la sentencia hasta el punto de que creo recordar que el otro demandante, que sí identificó adecuadamente lo que se le debía entregar, vió reconocida su pretensión en juicio.