Final del epígrafe anterior...
La hipoteca de la nuda propiedad:
Está regulada en 107.2 de la LH: “Podrán también hipotecarse: La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no solo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario”.
La hipoteca de los bienes previamente hipotecados:
El 107.3 declara susceptibles de hipoteca “los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar”. El precepto es de naturaleza imperativa, de “ius cogens” pues aunque en la primera hipoteca las partes hubieran acordado en escritura pública una estipulación prohibiendo una futura hipoteca, el pacto será nulo.
En nuestro sistema normativo los bines que reúnan las condiciones de ser simultáneamente inmuebles y enajenables son susceptibles de ser hipotecados varias veces.
Resulta posible que sobre un mismo bien recaigan varias (y sucesivas) hipotecas que se identifican por su ordinal (1ª, 2ª, 3ª etc)
La razón económica radica en el hecho de que, por lo general, la 1ª hipoteca no suele agotar el valor en el mercado del bien sujeto a garantía.
Ha de tenerse en cuenta que el rango hipotecario en Derecho español, como regla, no es susceptible de intercambio, ni de reserva, por tanto y por ejemplo, si la 1ª hipoteca se cancela a consecuencia del cumplimiento de la respectiva obligación garantizada, automáticamente pasará a ser 1ª hipoteca la que antes era la 2ª (y así sucesivamente)
La subhipoteca
No es lo mismo hipotecar, aunque sea sucesivamente, los bienes, que hipotecar el propio derecho de hipoteca.
La Ley habla de la “hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria”,(excluidas las hipotecas legales) o subhipoteca.
El acreedor hipotecario en cuanto titular de un derecho real inmobiliario, convierte su derecho de hipoteca en objeto de una nueva hipoteca”. El acreedor hipotecario inicial pasa a ser subhipotecante (o deudor subhipotecante) mientras que el titular de la subhipoteca ha de ser calificado como acreedor subhipotecario o subhipotecario a secas.
La hipoteca del derecho de superficie y otros derechos análogos.
El 107.5 declara susceptibles de hipoteca “los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros de semejante naturaleza real”.
Sólo merece la pena prestar atención a la posible hipoteca del derecho de superficie, objeto también de la Ley del Suelo.
Conforme a su artículo 287.3 “el derecho de superficie será transmisible y susceptible de gravamen con las limitaciones que se hubieren fijado al constituirlo y se regirá por la Ley del Suelo, por el título constitutivo de derecho y, subsidiariamente, por las normas del Derecho privado”; al tiempo que el artículo 289.4 dispone que “la extinción del derecho de superficie por decurso del término provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario”
La hipoteca de las concesiones administrativas
La LH permite que sean objeto de hipoteca “las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios y terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario” (art. 107.6.º de la LH).
La hipoteca del retracto convencional y de los bienes vendidos con plazo de retro.
Según los arts 107.7 y 107.8, se pueden también hipotecar “el derecho de retracto convencional” además de “los bienes vendidos con pacto de retro”.
El retracto convencional permite al vendedor, durante un plazo inferior a 10 años, el derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos mediante el pago del precio de la venta más los gastos contemplados en el art. 1.518 del CC. El vendedor es titular de derecho de retracto convencional y el comprador, es titular de los bienes objeto de compraventa.
Tratándose de bienes inmuebles, ambas titularidades, pese a su especialísimo carácter, son susceptibles de hipoteca.
La hipoteca de los bienes litigiosos.
Según el art. 107.9, cabe también la posibilidad de hipotecar los bienes litigiosos. Condicionado ello, a que la demanda origen del pleito se haya anotado previamente en el Registro de la Propiedad, o a que se haga constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio. En cualquiera de los dos casos, la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
La hipoteca de los bienes sujetos a condiciones resolutorias expreas.
La hipoteca que recaiga sobre la titularidad de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas es igualmente factible, pero naturalmente habrá de quedar extinguida, en su caso, al resolverse el derecho del hipotecante (art.107.10).
La hipoteca de los pisos y/o locales sometidos al régimen de propiedad horizontal.
Resultado de una adición incorporada a la LH por la Ley de Propiedad Horizontal. Se trata de un supuesto sobradamente conocido por la generalidad de los ciudadanos.
La hipoteca del remate
Puede ser también objeto de hipoteca según el art 107.12 el derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio del remate e inscrito en el Registro en el favor del rematante, la hipoteca subsistirá, recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.
