Este documento me ayudó a comprenderlo:
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Ó DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Violeta tiene un piso en el centro de Madrid arrendado a un inquilino excelente que ya ocupa la vivienda desde 1 enero del 2000 y que jamás le había dado ningún problema. Violeta nunca pensó en vender dicha vivienda hasta que Miguel, un conocido suyo que buscaba invertir un dinero, le hizo una oferta de compra de 150.000 euros. A Violeta le pareció una oferta excelente y decidió vender...¿qué pasos debería seguir para venderla?
Lo primero a lo que debemos atender es a la fecha en la que se celebró el contrato de arrendamiento. Según lo arriba expuesto dicho contrato entró en vigor el día 1 de enero del año 2000, por lo que sus términos y condiciones deben regirse con arreglo a la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94.
El segundo punto importante es que estamos ante un contrato de Arrendamiento de Vivienda, por lo que tenemos que atender a lo expuesto sobre este tema en la LAU / 94, dentro del TÍTULO II: "De los arrendamientos de viviendas", el artículo 25, habla del "Derecho de Adquisición Preferente".
DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE O DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO
Definamos a partir de definiciones expuestas en el "Diccionario Básico Jurídico" de editorial Comares, el Derecho de Tanteo y luego el Derecho de Retracto.
• Derecho de Tanteo: Es aquel derecho que confiere a su titular la facultad de ser preferido para el tanteo. (Es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador.)
• Derecho de Retracto: Derecho que compete a ciertas personas para quedarse, por el tanto de su precio con la cosa vendida. (Es decir, el arrendatario tendrá derecho de retracto para el caso de que no le hubiesen notificando la venta, o la notificación fuese incompleta, o que se hubiese vendido la finca a un precio inferior al notificado etc...es decir, para el caso en el que no le hubiesen dado al inquilino la oportunidad de ejercitar su derecho al tanteo o se lo hubiesen dado pero de una forma incorrecta).
Es muy importante reseñar que el Derecho de Adquisición Preferente o de Tanteo y Retracto es un derecho que tiene el arrendatario y es totalmente irrenunciable y que sería nula cualquier cláusula que en un contrato de arrendamiento atendiera a lo contrario. (Ver Artículo 6 de la LAU).
¿Qué tendría que hacer Violeta para poder vender el piso a su amigo Miguel?
1º- Comunicar de forma fehaciente al inquilino:
a) La decisión de vender la finca.
b) Precio.
c) Condiciones de la transmisión.
2º- Esta comunicación se debe hacer de forma fehaciente, es decir, que se pueda probar que ha existido este documento y su contenido, por lo que podríamos realizarla de varias maneras:
a) Buro-fax
b) Telegrama con acuse de recibo
c) Carta firmando copia para el interesado
d) Vía notarial
e) Acto de conciliación
3º- A partir del día siguiente de que se haya producido la notificación, el arrendatario tendrá 30 días naturales de plazo para ejercitar un derecho de tanteo, es decir para comunicar a Violeta (propietaria), si va a comprar o no el inmueble.
En el caso de que el inquilino no conteste en estos 30 días se entenderá que no le interesa comprar la vivienda, sólo entonces Violeta podrá vender la vivienda en las mismas condiciones que le ha notificado a su inquilino.
Cuando no existe notificación probada, aunque se lo hayamos comunicado al inquilino de forma oral, tiene como consecuencia que no comience el plazo para el ejercicio de la acción de tanteo o retracto.
Los efectos de esta notificación caducan a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
Es decir, que aunque el inquilino, en el plazo de 30 días, no ejerza su derecho de tanteo, si el propietario no hubiese vendido la vivienda en el plazo de ciento ochenta días desde la notificación, caducarán los efectos de ésta. Es decir tendrá que empezar de nuevo y ya no podrá vender la vivienda a un tercer comprador sin antes volver a notificarle al inquilino otra vez su deseo de venderla etc... y comenzando otra vez los plazos del tanteo.
4º- Si el inquilino no ejerce el derecho de tanteo, una vez realizada la venta el comprador deberá remitir al inquilino una copia de la escritura de compra-venta para que pueda comprobar que verdaderamente la transmisión se ha realizado en las mismas condiciones que a él le notificaron.
Una vez que el inquilino de Violeta reciba dicha escritura de compra-venta en el plazo de 30 días naturales desde la notificación, podrá ejercitar el Derecho de Retracto en los siguientes casos:
a) Que Violeta no le hubiese hecho la comunicación oportuna a su inquilino
b) Que le hubiese hecho dicha notificación pero faltando alguno de los requisitos fundamentales de ésta, como por ejemplo: precio o condiciones de la venta.
c) Que le hubiese hecho la notificación con todos los requisitos pero que estos no se correspondan a la realidad, es decir, que por ejemplo la finca se hubiese vendido finalmente a un precio inferior al notificado.
El derecho de retracto se tendrá que realizar conforme a lo estipulado en el artículo 1518 de Código Civil. Es decir, en el caso de que existan alguna de las causas arriba expuestas el inquilino podrá comprarle al nuevo dueño la vivienda:
1. Rembolsándole al comprador el precio de la venta
2. Los gastos del contrato, y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
3. Los gastos necesarios útiles hechos en la cosa vendida.
Esta acción de retraer, tal y como indica el artículo 39 del apartado 1 y 2 de la LAU, se deberá llevar al juicio de cognición. La legitimación pasiva correspondería al nuevo dueño.
En el caso de que el arrendador además no sólo no notificara al inquilino su decisión de venta sino que además hubiese falseado la verdad, diciendo que la finca no estaba arrendada, tendrá delito penal de falsedad de documento público. En tal caso el plazo de treinta días para ejercitar el derecho de retracto por parte del inquilino comenzará a contar a partir de que el inquilino conozca esta situación.
Inscripción en el Registro de la compra-venta
Para poder inscribir en el Registro los títulos de venta de la finca arrendada deberá justificarse en sus respectivos casos que han tenido lugar las notificaciones antes expuestas. En el caso de que la finca no esté arrendada deberá declararlo el inquilino en la escritura de compra-venta, bajo la pena de falsedad de documento público como he comentado antes.
Accesorios de la vivienda
Con los accesorios de la vivienda se refiere al mobiliario, trasteros y plazas de garaje. Lo que dice el artículo 25 de la LAU a este respecto es que si el propietario de la vivienda quiere vender la vivienda con alguno o todos estos accesorios, el derecho de tanteo y retracto a este respecto tiene que ser de todo en conjunto, es decir, de vivienda y accesorios.
Excepciones al derecho de tanteo y retracto
No nace el derecho de tanteo y retracto en los siguientes casos:
• Si el propietario tiene más de una propiedad, es decir piso o local en el mismo inmueble y las vende conjuntamente, y tiene que ser que venda todos los inmuebles que posea en esa finca.
• El caso de que se vendan todos los pisos y locales del edificio, aunque sean de dueños diferentes a un mismo comprador.
Renuncia del derecho de tanteo y retracto
Como hemos indicado al principio del artículo no cabría la renuncia del derecho de tanteo y retracto. Sólo existen dos excepciones:
1. Que se especifique en el contrato de arrendamiento que transcurridos los cinco primeros años el arrendatario renuncia a este derecho.
2. Puede renunciar el inquilino para el caso en el que la vivienda tenga una superficie superior a 300 metros o la renta exceda a 5,5 veces del salario mínimo interprofesional.
